Mancato rilascio dell'immobile a fine locazione. Cosa fare.

Mancato rilascio dell'immobile a fine locazione

Il codice civile italiano prevede una compiuta disciplina dell’istituto del contratto in generale agli articoli al libro quarto, titolo II, dal 1321 al 1469. Fa seguito il titolo III nel quale il legislatore ha introdotto la regolamentazione delle forme contrattuali più diffuse.

Tra esse si rammenta la locazione, definita, ai sensi dell’articolo 1571 del codice civile, come quella forma contrattuale in ragione della quale una parte, il locatore, si obbliga nei confronti dell’altra, il conduttore, una cosa mobile o immobile in cambio del versamento di un corrispettivo in denaro. Tale controprestazione assume, nell’eventualità il contratto abbia ad oggetto un bene immobile, la denominazione di canone e di norma ha cadenza periodica.

La conclusione del contratto di locazione fa sorgere in capo a ciascuna delle parti una serie di obblighi, che possono così riassumersi:

• per quanto attiene al locatore: consegnare al conduttore il bene locato in un buono stato di manutenzione, mantenere la cosa locata in condizione da poter servire all’uso che è stato convenuto con l’inquilino (in caso di immobile, di norma, l’uso è di tipo commerciale o abitativo), garantire che durante la locazione l’inquilino possa goderne in maniera pacifica;
• di contro il conduttore è tenuto a: restituire il bene locato nel medesimo stato in cui è stato ricevuto, conformemente alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti negoziali, fatto salvo il fisiologico deterioramento o consumo derivanti dall’utilizzo della cosa conformemente alle previsioni contrattuali.

Da quanto sopra emerge che la principale obbligazione del conduttore è quella restitutoria, ossia, ove la locazione abbia ad oggetto un bene immobile, il rilascio dei locali. Ciò significa che l’inquilino deve fare in modo da rimettere nella completa disponibilità dell’immobile locato al momento della scadenza pattuita. Nel prosieguo si esaminerà cosa accade nel caso in cui l’inquilino non rilasci l’immobile a fine locazione.

Definizione di mancato rilascio dell’immobile a fine locazione

Il mancato rilascio dell’immobile a fine locazione consiste nella sostanza nel comportamento del conduttore (alias l’inquilino) che non consenta il riacquisto della completa disponibilità al proprietario locatore.

Orbene, in proposito il più recente orientamento è volto nel senso di ritenere che l’obbligazione restitutoria dell’immobile a fine locazione non si possa ritenere adempiuta ogniqualvolta il conduttore non ne faccia riacquistare la completa disponibilità al locatore, impedendo che questi ne possa fare uso secondo la sua consueta destinazione. Ciò comporta non che solo il proprietario dell’immobile deve essere rimesso nel formale possesso del bene, ma anche che l’immobile “restituito” sia per il proprietario utilizzabile in quanto libero da cose che non debbano essergli consegnate.

Il diritto dell’affittuario alla restituzione dell’immobile

All’obbligo restitutorio del bene immobile locato da parte dell’inquilino fa da contraltare un vero e proprio diritto del proprietario-locatore ad ottenere il rilascio del bene libero da cose o persone e nelle medesime condizioni nelle quali gli è stato consegnato al momento dell’inizio del contratto di locazione.

Nel prosieguo si avrà modo di effettuare una breve disamina degli strumenti concessi al proprietario locatore al fine di tutelare il proprio diritto, in quanto affittuario, alla restituzione dell’immobile.

Come evitare il mancato rilascio dell’immobile?

Giunti a questo punto della trattazione è opportuno chiedersi se ed in che modo il proprietario locatore possa evitare il mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino alla scadenza prevista. In proposito soccorre il dettato normativo dell’articolo 1591 del codice civile, il quale prevede che il conduttore che non provveda a farlo al termine pattuito è tenuto a restituire l’immobile, corrispondendo, inoltre, il dovuto a titolo di canone mensile, oltre, in aggiunta il maggior danno che il locatore riesca eventualmente a provare in concreto.

Tale obbligo incombe sull’inquilino anche allorquando l’occupazione dei locali avvenga da parte di soggetti terzi, i quali siano stati a ciò autorizzati (peraltro senza titolo alcuno) dall’inquilino stesso). Tuttavia, come premesso, la prova del maggior danno grava sul locatore, il quale deve provarne non solo la sussistenza quale effettiva lesione al suo patrimonio, ma anche il preciso ammontare.

La lesione al patrimonio, invero, può configurarsi in vario modo, ad esempio e soprattutto come danno da perdita della chance di concedere l’immobile in locazione ad altri, magari anche a canoni maggiori da quello pattuito con il contratto scaduto.

Una soluzione possibile e agevole è per il locatore quella di inserire nel testo del contratto di locazione sin dall’inizio una clausola penale, che in caso di violazione degli obblighi contrattuali, tra i quali rientra – come detto – anche quello al rilascio dell’immobile, quantifica in via concordata il risarcimento cui sarà tenuto il soggetto inadempiente. In tal caso, non è necessaria da parte del locatore la prova sull’esistenza e sull’ammontare del danno insorto, salvo che le parti non abbiano convenuto che, ove il danno superi in concreto tale importo, il conduttore debba corrispondere anche l’eccedenza nella misura provata.

Cosa fare in caso di mancato rilascio dell’immobile?

In caso di mancato rilascio dell’immobile, il proprietario potrà intimare all’inquilino il rilascio dell’immobile ed eventualmente addirittura, ove ne ricorrano i presupposti, adire l’autorità giudiziaria al fine di ottenere un provvedimento giurisdizionale che disponga nel senso di “condannare” l’inquilino al rilascio dell’immobile.

Ove il conduttore non esegua il comando del giudice come da sentenza, a quel punto sarà possibile chiedere l’intervento degli ufficiali giudiziari, i quali sulla scorta del predetto titolo provvederanno, mediante accesso all’immobile occupato ormai senza titolo, ad ottenere il rilascio forzoso.

Per conoscere debitamente e precisamente le modalità di operatività nel caso concreto sembra, peraltro, consigliabile farsi affiancare da un avvocato con il quale valutare tutte le circostanze del caso concreto e le modalità d’intervento più adeguato, onde ottenere la rimessione nel possesso.

Il diritto del proprietario alla risoluzione del contratto

Ulteriore aspetto che sembra opportuno analizzare in materia attiene all’incidenza che la sopravvenuta restituzione dell’immobile possa assumere in riferimento alla formulata richiesta di risoluzione del contratto, richiesta dal proprietario per inadempimento di non scarsa importanza da parte dell’inquilino.

In proposito, l’impostazione prevalente è indirizzata nel senso di ritenere che, ove nel corso del giudizio instaurato dal locatore per inadempimento da parte del conduttore, intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione, permangono, comunque, l’interesse e il diritto del locatore a vedere accertare l’operatività di una causa pregressa di risoluzione del contratto, in quanto da essa possono derivare interessi a lui favorevoli.

Conclusioni

In conclusione, il mancato rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino a fine locazione implica delle conseguenze dal punto di vista giuridico per quest’ultimo, che potrà vedersi costretto a corrispondere importi a titolo di canoni ulteriori per tutto il periodo ulteriore in cui occuperà il bene senza titolo e gli importi dovuti a titolo di risarcimento del danno ulteriore eventualmente cagionato, nella misura che il locatore proverà ovvero in quella fissata contrattualmente mediante la previsione di una clausola penale inserita ad hoc.