Sfratto per morosità 2026: procedura completa e difesa dell'inquilino

Lo sfratto per morosità è il procedimento giudiziario con cui il proprietario di un immobile può ottenere il rilascio del bene quando l'inquilino smette di pagare l'affitto. Nel 2026, con i tribunali che hanno smaltito in gran parte i carichi arretrati del periodo pandemico, le procedure sono tornate ai tempi ordinari — ma restano comunque complesse e ricche di insidie per entrambe le parti.

Quando scatta il diritto allo sfratto per morosità?

La legge sulle locazioni (L. 392/1978) stabilisce che il locatore può intimare lo sfratto quando l'inquilino è in ritardo nel pagamento del canone per un importo superiore a due mensilità. Per i contratti a uso diverso dall'abitativo (locazioni commerciali), il limite è di un solo mese. La morosità deve essere effettiva e non contestata in modo fondato dall'inquilino per avviare la procedura.

Prima di procedere giudizialmente, è opportuno inviare una diffida scritta all'inquilino — raccomandata A/R o PEC — con cui si richiede il pagamento entro un termine ragionevole (di solito 15 giorni). Non è un passaggio obbligatorio per legge, ma è utile in sede giudiziale per dimostrare la buona fede del locatore e l'infruttuosità del tentativo bonario.

La procedura di sfratto per morosità: fase per fase

1. Intimazione di sfratto e citazione per la convalida

Il procedimento inizia con un atto notificato dall'ufficiale giudiziario all'inquilino, che contiene:

• L'intimazione di sfratto vera e propria (invito a lasciare l'immobile)
• La citazione per la convalida davanti al giudice, con data dell'udienza
• La richiesta di ingiunzione di pagamento per i canoni arretrati

L'atto deve contenere tutti i dati identificativi dell'immobile e dell'inquilino, l'ammontare preciso degli arretrati e la data dell'udienza, che di solito viene fissata tra 20 e 50 giorni dalla notifica.

2. L'udienza di convalida

Alla prima udienza davanti al giudice possono verificarsi tre scenari diversi:

Scenario A: l'inquilino non si presenta e non si oppone. Il giudice convalida lo sfratto e può emettere decreto ingiuntivo per i canoni arretrati. Al locatore viene assegnato il cosiddetto termine di grazia per il rilascio (di norma qualche settimana, talvolta un mese). Se l'inquilino non lascia l'immobile spontaneamente, si passa all'esecuzione forzata.

Scenario B: l'inquilino si presenta e sana la morosità. Se prima o durante l'udienza l'inquilino paga l'intero importo degli arretrati (canoni + spese legali), il giudice può non convalidare lo sfratto. Questa sanatoria della morosità è possibile al massimo tre volte nell'arco del medesimo contratto.

Scenario C: l'inquilino si oppone. Se l'inquilino contesta lo sfratto (ad esempio, perché ritiene di aver già pagato, o perché solleva eccezioni sulla regolarità del contratto), il giudice può comunque emettere ordinanza provvisoria di rilascio e convertire il procedimento in giudizio ordinario per decidere le eccezioni nel merito. In questo caso i tempi si allungano considerevolmente.

3. Il termine di grazia

Anche dopo la convalida, il giudice può concedere all'inquilino un termine di grazia — tipicamente dai 30 ai 90 giorni — per trovare un'altra soluzione abitativa. In caso di inquilino con comprovate difficoltà economiche, anziani o nuclei con minori, il giudice può estendere questo termine fino a 18 mesi. Questi casi restano tuttavia eccezionali.

4. L'esecuzione forzata

Se l'inquilino non rilascia spontaneamente l'immobile nel termine assegnato, il locatore può avviare il procedimento di esecuzione forzata. L'ufficiale giudiziario notifica un precetto, poi fissa le date degli accessi per il rilascio. In caso di resistenza, interviene la forza pubblica.

I tempi dell'esecuzione forzata variano molto da tribunale a tribunale: nei grandi centri (Milano, Roma, Napoli) possono passare da 3 a 12 mesi tra la convalida e il rilascio effettivo dell'immobile. Un avvocato specializzato in sfratti conosce i tempi del tribunale locale e può gestire l'intera procedura in modo efficiente.

Quanto dura uno sfratto per morosità nel 2026?

Nel 2026, nei tribunali che operano regolarmente, i tempi medi sono:

• Dalla notifica dell'intimazione all'udienza di convalida: 20-50 giorni
• Dalla convalida al rilascio spontaneo (termine di grazia): 30-90 giorni
• Se occorre esecuzione forzata: altri 3-12 mesi
• Se l'inquilino si oppone e si va a giudizio ordinario: 1-3 anni

Nella migliore delle ipotesi (inquilino non oppositore, rilascio spontaneo) si parla quindi di 2-4 mesi dall'inizio della procedura. Nel caso peggiore (opposizione + esecuzione forzata) si può arrivare facilmente a 3-4 anni.

Come si difende l'inquilino moroso?

L'inquilino che riceve un'intimazione di sfratto non è privo di strumenti difensivi. Le principali strategie sono:

Sanare la morosità prima o durante l'udienza

Il modo più rapido ed economico per fermare lo sfratto è pagare tutti gli arretrati (canoni + interessi + spese legali del locatore) prima o durante l'udienza di convalida. Se il pagamento è integrale, il giudice non convalida lo sfratto. Questa possibilità è limitata a tre volte per contratto.

Contestare i presupposti della morosità

L'inquilino può opporsi allo sfratto se ritiene di aver già pagato (producendo le ricevute), se il canone richiesto non corrisponde a quello contrattuale, se il locatore non ha rispettato gli obblighi di manutenzione rendendone difficile l'abitabilità, o se il contratto è affetto da vizi che ne consentono la risoluzione. In questi casi si apre un giudizio ordinario.

Eccezione di inadempimento del locatore

Se il locatore ha gravi inadempienze (immobile con vizi che ne compromettono il godimento, mancata esecuzione di riparazioni urgenti), l'inquilino può eccepire il suo inadempimento e sospendere il pagamento del canone. Questa strada richiede però una documentazione solida e l'assistenza di un avvocato, perché il giudice valuta caso per caso la gravità dell'inadempimento.

Accordo stragiudiziale con il locatore

Prima o durante il procedimento, le parti possono accordarsi: dilazione del debito, riduzione temporanea del canone, uscita volontaria entro una data concordata in cambio della remissione parziale degli arretrati. Gli accordi stragiudiziali sono spesso vantaggiosi per entrambi — il locatore recupera l'immobile senza attendere l'esecuzione forzata, l'inquilino ha più tempo per trovare una sistemazione.

Sfratto e contratto non registrato: cosa succede?

Se il contratto di locazione non è stato registrato, la situazione si complica per entrambe le parti. L'inquilino può chiedere al giudice di ricondurre il contratto a condizioni standard (canone pari al triplo della rendita catastale, durata legale). Il locatore, dal canto suo, rischia sanzioni fiscali per omessa registrazione. In questo scenario, conviene spesso regolarizzare il contratto prima di procedere con lo sfratto, per non esporre il locatore a contestazioni.

Sfratto per morosità e affitti brevi: regole diverse

Per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni (affitti brevi, locazioni turistiche), le norme della L. 392/1978 non si applicano. Il proprietario che si trovi in una situazione di occupazione abusiva di un immobile concesso in locazione breve deve rivolgersi al giudice per un procedimento diverso (azione di reintegra nel possesso o azione di rilascio ordinaria), con tempi tendenzialmente più lunghi.