Casa coniugale in caso di separazione: a chi rimane e a quali condizioni

La questione della casa coniugale è spesso la più conflittuale nelle separazioni italiane. La casa non è solo un bene patrimoniale: è il centro della vita familiare, il luogo in cui crescono i figli, e il suo utilizzo tocca corde profonde sia pratiche che emotive. Per questo il diritto italiano ha elaborato regole precise che spesso sorprendono i coniugi: chi è proprietario dell'immobile non ha necessariamente il diritto di rimanervi.

Il principio fondamentale, sancito dall'art. 337-sexies del Codice Civile (introdotto dal D.Lgs. 154/2013), è che l'assegnazione della casa coniugale segue l'interesse dei figli, non la proprietà dell'immobile. Questo significa che il giudice può assegnare la casa a un coniuge non proprietario — e perfino a un coniuge non comproprietario — se questo serve a garantire la continuità abitativa dei figli minorenni.

In questa guida analizziamo nel dettaglio le regole sull'assegnazione della casa coniugale, i criteri che il giudice applica e le conseguenze pratiche per il coniuge che lascia l'abitazione. Per situazioni complesse, il consiglio di un avvocato specializzato in separazione è indispensabile.

Il principio cardine: l'interesse dei figli prevale sulla proprietà

L'art. 337-sexies c.c. stabilisce che il godimento della casa familiare viene attribuito «tenendo prioritariamente conto dell'interesse dei figli». Questo principio ha conseguenze dirompenti:

• La casa può essere assegnata al coniuge non proprietario se vi risiedono i figli
• La casa può essere assegnata al coniuge comproprietario anche contro la volontà dell'altro
• Il proprietario esclusivo può essere costretto a lasciare la propria casa se i figli vivono lì con l'altro coniuge
• Il coniuge assegnatario non deve pagare l'affitto al proprietario (ma esistono eccezioni)

Quando viene assegnata la casa coniugale

In presenza di figli minorenni

Se ci sono figli minorenni, il giudice assegna quasi sempre la casa coniugale al genitore collocatario, cioè al genitore con cui i figli vivono prevalentemente. L'assegnazione dura fino alla cessazione della necessità dei figli, ossia:

• Finché i figli sono minorenni
• Finché i figli maggiorenni non sono economicamente autosufficienti
• In alcuni casi, finché conseguono il titolo di studio o trovano un lavoro stabile

In presenza di figli maggiorenni non autosufficienti

La tutela si estende ai figli maggiorenni che non abbiano ancora raggiunto l'indipendenza economica. La Cassazione ha più volte ribadito che non è l'età anagrafica a rilevare, ma la condizione di non autosufficienza concreta. Un figlio di 25 anni che studia all'università e non lavora può giustificare il mantenimento dell'assegnazione della casa.

In assenza di figli

Se non ci sono figli, l'assegnazione della casa coniugale non è prevista per legge. In questo caso valgono le regole ordinarie della proprietà:

• Se la casa è di proprietà esclusiva di un coniuge, questi ha il diritto di tornarvi
• Se la casa è in comproprietà, entrambi hanno pari diritti e la soluzione (vendita, divisione, locazione) si raggiunge per accordo o tramite giudizio di divisione
• In sede di separazione consensuale i coniugi possono accordarsi liberamente

I criteri del giudice per l'assegnazione

Quando la decisione spetta al giudice (separazione giudiziale o consensuale con disaccordo su questo punto), vengono considerati questi elementi:

Effetti dell'assegnazione sul coniuge proprietario

Il coniuge proprietario che lascia la casa

Il coniuge che lascia la casa coniugale — anche se ne è l'unico proprietario — subisce limitazioni significative al proprio diritto di proprietà:

• Non può vendere la casa senza il consenso del coniuge assegnatario (o autorizzazione del giudice)
• Non può locarla a terzi
• Non può accedervi senza il consenso del coniuge assegnatario
• Continua a pagare le imposte sulla casa (IMU, TARI) come proprietario

IMU sulla casa coniugale assegnata

Dal 2022, grazie alla sentenza della Corte Costituzionale n. 209/2022 e alle successive modifiche normative, la casa coniugale assegnata al coniuge non proprietario è esente da IMU per il coniuge proprietario che non vi risiede, a condizione che l'immobile sia adibito ad abitazione principale dell'assegnatario. Questa è una modifica importante che ha sollevato un lungo dibattito: prima della sentenza, il proprietario non residente pagava l'IMU come seconda casa.

Trascrizione del provvedimento di assegnazione

Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale va trascritto nei registri immobiliari (art. 337-sexies, co. 2, c.c.) entro 9 anni, altrimenti non è opponibile ai terzi acquirenti in buona fede. Questa trascrizione è fondamentale: senza di essa, se il proprietario vende la casa a un terzo, l'acquirente potrebbe non essere vincolato dall'assegnazione. L'avvocato deve curare questa formalità.

Quando cessa l'assegnazione della casa coniugale

L'assegnazione non è perpetua. Esistono cause di revoca e decadenza che il coniuge proprietario può far valere in giudizio.

Raggiungimento dell'autonomia dei figli

Quando tutti i figli raggiungono l'autonomia economica, il presupposto dell'assegnazione viene meno. Il coniuge proprietario può chiedere al giudice la revoca dell'assegnazione e il rilascio dell'immobile.

Nuova convivenza o nuovo matrimonio dell'assegnatario

Ai sensi dell'art. 337-sexies, co. 1, c.c., il diritto di abitare la casa coniugale si perde se il coniuge assegnatario:

• Si sposa nuovamente
• Convive more uxorio con un nuovo partner
• Cessa di abitarvi stabilmente

Attenzione: queste cause di decadenza si applicano anche se ci sono figli minorenni. Il giudice può rivalutare la situazione, ma la regola generale è chiara: una nuova famiglia costituita nell'immobile fa venir meno il diritto.

Cambio di collocamento dei figli

Se il collocamento prevalente dei figli cambia (es. i figli vanno a vivere con l'altro genitore), l'assegnazione può essere revisionata.

La casa coniugale in locazione

Se la casa coniugale è in affitto — cioè i coniugi non sono proprietari ma inquilini — le regole sono diverse. L'art. 6 della Legge sull'equo canone (L. 392/1978) e l'art. 337-sexies c.c. prevedono che il coniuge assegnatario subentri nel contratto di locazione, indipendentemente da chi ha originariamente firmato il contratto. Il coniuge non assegnatario perde il diritto all'immobile anche se era l'intestatario originale del contratto. Naturalmente, il coniuge assegnatario dovrà continuare a pagare il canone di locazione al proprietario dell'immobile.

Accordi tra coniugi sulla casa: la soluzione consensuale

Nella separazione consensuale i coniugi hanno ampia libertà di accordarsi diversamente rispetto a quanto previsto dalla legge, purché non si ledano i diritti dei figli minorenni. Accordi comuni includono:

• Vendita della casa e divisione del ricavato
• Acquisto della quota dell'altro coniuge con corresponsione di un conguaglio
• Locazione a terzi con divisione del canone
• Accordo economico compensativo: il coniuge assegnatario riduce l'assegno di mantenimento ricevuto in cambio dell'uso esclusivo della casa
• Termine concordato: assegnazione per un periodo definito (es. fino ai 18 anni del figlio minore)

Un avvocato esperto in diritto di famiglia può aiutarti a strutturare un accordo che tuteli i tuoi interessi nel lungo periodo, tenendo conto della fiscalità e degli aspetti patrimoniali complessivi.

Cosa fare se il coniuge non lascia la casa

Se il coniuge che deve lasciare la casa si rifiuta di farlo nonostante il provvedimento del giudice, il coniuge assegnatario può:

1. Richiedere l'intervento delle forze dell'ordine in caso di comportamenti violenti o persecutori
2. Chiedere al giudice l'esecuzione forzata del provvedimento (procedura di rilascio)
3. Segnalare l'inadempimento al giudice, che può irrogare sanzioni (misure coercitive ex art. 614-bis c.p.c.)
4. In casi estremi, sporgere denuncia per violazione di domicilio o stalking